Om felleskostnader i borettslag og boligsameier

Hvordan skal felleskostnader fordeles?

Den nor­male for­de­lin­gen i boretts­lag og bolig­sam­eier er at alle fel­les kost­na­der skal for­de­les etter sam­ei­e­brø­ken. Det er noen få unn­tak fra dette.

Kost­na­der for TV og nett blir van­lig­vis for­delt likt pr enhet idet bru­ken ikke har sam­men­heng med stør­rel­sen på lei­lig­he­ten slik som blant annet den fel­les for­sik­rin­gen anses å ha. Ellers er det bare unn­taks­vis og ved nye til­tak som klart bare er noen til for­del for noen at man kan for­dele kost­na­den på disse.

Unn­tak fra hoved­re­ge­len kre­ver at dette stad­fes­tes i ved­tek­tene. Nor­malt kre­ver dette enstem­mig­het ved årsmøtet.

Hvem skal bekoste utbedringer av balkonger, heiser etc?

Hva når utbed­rin­gen bare er til nytte for noen? Eksemp­ler her er bal­kon­ger eller heis som bare eta­sjene over 1. eta­sje benytter.

Høy­este­rett har nylig avsagt en prin­si­pi­ell dom om dette. I et bolig­sam­eie der bare noen av byg­gene hadde heis fikk sam­eiet rett i at kost­na­den ved full reha­bi­li­te­ring skulle for­de­les etter sam­ei­e­brø­ken. Et mindre­tall i Høy­este­rett mente at kost­na­den burde for­de­les på de som fak­tisk brukte heisene.

Prin­sip­pet om at sam­eiet skal dekke kost­na­dene står altså sterkt og gjel­der også for bal­kon­ger selv om bare noen av sek­sjons­ha­verne / andels­ha­verne har slike. Unn­tak fra hoved­re­ge­len kan også fore­komme når noe nytt blir til­føyd byg­get og til­veks­ten bare er til nytte for noen. Dette bør også pre­si­se­res i ved­tek­tene. Hoved­re­ge­len her er at dette kre­ver 2/3 fler­tall på årsmøtet.

Fel­les­kost­na­der kan for­de­les anner­le­des der­som ved­tek­tene har bestem­mel­ser som til­sier det. End­rin­ger i eksis­te­rende ved­tek­ter kan bare fore­tas når alle sek­sjons­ei­erne er enige,

Se også: https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/sameier-og-borettslag/eierseksjoner/fellesutgifter/

Kan dere lage vedtekter selv?

Så lenge man hol­der dere til hoved­mo­del­len skal det ikke være vans­ke­lig å skrive eller endre ved­tek­ter. For­de­ling av fel­les­om­kost­nin­ger i mindre sam­eier kan også gjø­res internt med litt regn­skaps­mes­sig kunn­skap. Større sam­eier enga­sje­rer van­lig­vis en for­ret­nings­fø­rer som gjen­nom­fø­rer dette og er til­knyt­tet juri­disk kom­pe­tanse når dette trengs.

Gjen­nom­fø­ring av unn­tak i ved­tek­tene på en rik­tig måte kre­ver en del kunn­skap og kom­pe­tanse. Noen sam­eier vil kan­skje ha dette innen sek­sjons­ha­verne men i andre til­fel­ler vil vi nok anbe­fale at man søker råd. Det kan være tid og pen­ger å spare på å enga­sjere en advo­kat med spe­sial­kom­pe­tanse på eien­dom. Det vil også ofte være slik at selv om det er juris­ter i sam­eiet vil disse være inhabile.

Der­som du er med­lem i Hus­ei­er­nes Lands­for­bund vil den første kon­sul­ta­sjo­nen være gra­tis. Du vil også få gra­tis til­gang til stan­dard ved­tek­ter, se https://www.huseierne.no/kontrakter-og-skjema/

Av Olav Vil­nes, advo­kat Vestfold