Hva er en mangel (i forhold til eierskifteforsikring?)

Når kjø­per sier fra om en man­gel ved en eien­dom til Pro­tec­tor eller annet sel­skap hvor sel­ger har etab­lert eier­skifte­for­sik­ring er sva­ret ofte at ska­den ikke utgjør en man­gel. Så hva er en mangel?

«Som den er»–bestemmelser

Der­som for­hol­det ved eien­dom­men fra­vi­ker hva kjø­per med rime­lig­het kunne for­vente kan det i utgangs­punk­tet utgjøre en man­gel. Like­vel er det en rekke unn­tak. Hvis det er gitt en «som den er» bestem­melse i kjøpe­kon­trak­ten begren­ser dette ansva­ret for sel­ger. Da må for­hol­det avvike vesent­lig fra det kjø­per kunne for­vente, gjerne slik at utbed­ring utgjør så mye som 4–5 % av kjøpe­sum­men. Denne rege­len er ikke abso­lutt men gir en peke­pinn. Er kjøpe­sum­men ca 3 mil­lio­ner kr vil det ofte ikke være til­strek­ke­lig for ansvar der­som utbed­rin­gen kos­ter mindre enn kr 100.000,- Mer om denne rege­len leser du i Avhen­dings­lo­vens § 3–9. Se: www.lovdata.no

Feil eller manglende informasjon fra selger

Der­som sel­ger visste om man­ge­len og ikke infor­merte om den eller har infor­mert feil omsi­der ved eien­dom­men utvi­des ansva­ret slik at utbed­rings­sum­men kan være lavere. Like­vel må man­ge­len ha vært av en slik karak­ter at den ville ha vir­ket inn på sal­get. Dette betyr i seg selv at man­ge­len ikke må være uve­sent­lig. Det er hel­ler ikke lett å doku­men­tere eller sann­syn­lig­gjøre at sel­ger har visst om for­hold. Nær­mere om disse bestem­mel­ser leser du i Avhen­dings­lo­vens § 3–7 og 3–8. Se: http://www.lovdata.no

Se også: https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/kjop-og-salg-av-bolig/nar-foreligger-det-en-mangel/

Arealsvikt

I Avhen­dings­lo­vens § 3–3 frem­går at arealsvik­ten må ha vært vesent­lig. Tid­li­gere betød dette at tom­ten eller boli­gens areal måtte være minst 10 % mindre enn angitt. Dette har retts­prak­sis gått bort i fra og til­kjent ansvar også for mindre avvik enn dette. Hvis det er utvist skyld fra sel­gers side kan også kra­vet til vesent­lig­het set­tes ned.

Se også: https://lovdata.no/artikkel/dom_i_hoyesterett_-_prisavslag_for_arealsvikt_ved_kjop_av_selveierleilighet/1015

Hevning

For at man skal kunne kreve hev­ning av kjø­pet skjer­pes vesent­lig­hets­be­gre­pet enda mer. I følge Avhen­dings­lo­vens § 4–3 kan man bare oppnå hev­ning: «der­som for­sein­kinga inne­ber eit vesent­leg avtale­brot.» I prak­sis betyr det at ska­den ikke er mulig å utbedre eller inne­bæ­rer så mye ulempe at det er uri­me­lig at kjø­per skal måtte leve med dette. Eksemp­ler på slike er ved­va­rende set­nin­ger i grun­nen og fukt­ska­der som sopp og skade­dyr som ikke enkelt lar seg utbedre.

Hva gjør jeg?

Har du mis­tanke om at man­ge­len kan være vesent­lig bør du så snart som mulig rekla­mere over­for selger/eierskifteforsikringsselskap.

Se også: https://www.huseierne.no/hus-bolig/tema/boligkjop/nar-bor-man-klage-pa-boligkjopet/

Der­nest bør du gjen­nomgå boli­gen med egen sak­kyn­dig for å doku­men­tere dette nøye. For­sik­rings­sel­ska­pet vil ofte enga­sjere sin egen takst­mann men du kan ikke all­tid stole på at dette er godt nok for deg. Når du får svar på din hen­ven­delse bør du få denne sjek­ket opp med juri­disk eks­per­tise på eien­dom. Dette kos­ter ikke nor­malt vel­dig mye og er gra­tis hvis du er med­lem i Hus­ei­er­nes Landsforbund.

Se også: https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/kjop-og-salg-av-bolig/reklamasjon/

Rettshjelp

I slike saker vil du nor­malt ha krav på retts­hjelp i for­sik­rin­gen din. Da vil for­sik­rings­sel­ska­pet betale 80 % av kost­na­dene til sak­kyn­dig, advo­kat, geby­rer etc opp til kr 100.000,- Fast egen­an­del varie­rer fra kr 2.000,- til kr 4.000,-. For sam­eier og boretts­lag er den faste egen­an­de­len høy­ere mens den øvre gren­sen er økt til kr 250.000,-

Se også: https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/1992–12-04–904

Trenger jeg kjøpsforsikring?

Slik vi ser det har du ved nevnte ord­nin­ger alle­rede god hjelp der­som du hav­ner i en slik situa­sjon. Det høres greit ut ved kjøps­tids­punk­tet at kjøps­for­sik­rin­gen vil ta seg av alle sider ved saken og betale alle kost­na­der. Dette fører nok også til at sel­ska­pet er til­bake­hol­dende med å gå videre med saker også hvor det er god grunn til det.

Av Wer­ner Forr Nystuen, advo­kat Oppland.