Er det 5‑års reklamasjonstid på mangler ved eiendom?

Mange tar dess­verre feil når det gjel­der å rekla­mere på mang­ler. Det har etab­lert seg en tro på at det er 5‑års gren­sen som er gjel­dende. Dette er feil. I følge Avhen­dings­lo­ven må det rekla­me­res uten unød­ven­dig opp­hold. I prak­sis vil dette si innen 2–3 måne­der etter man har opp­da­get ska­den. 5‑års fris­ten er dan­ner bare et ende­lig punktum for når man påbe­rope seg en man­gel ved eiendom.

Unntak

Der­som man­ge­len skyl­des grov uakt­som­het fra mot­par­tens side kan det unn­taks­vis bli aktu­elt å ta opp slike mang­ler også etter 5‑årsfristen. Ters­ke­len for grov uakt­som­het er imid­ler­tid svært høy og betyr mer enn i dagligtale.

Se også: https://www.forbrukerradet.no/forside/feil-ved-vare/

Hva skal til for å reklamere?

Loven kre­ver ikke noen form på en slik rekla­ma­sjon. Den bør imid­ler­tid være skrift­lig, gjerne pr mail. Tele­fon kan være nyt­tig for å gi en fore­lø­pig opp­lys­ning men er et dår­lig mid­del med hen­syn på doku­men­ta­sjon. Skriv hva du har opp­da­get, hva du mener er feil og at du vil påbe­rope deg dette.

Spesifikk reklamasjon

Etter at du har rekla­mert vil det ofte være nød­ven­dig å doku­men­tere man­ge­len. Der­som det er etab­lert eier­skifte vil sel­ska­pet ofte enga­sjere en slik takst­mann. Ofte vil dette ikke være til­strek­ke­lig idet takst­man­nen alle­rede har bin­ding til en part i saken. Når du via en sak­kyn­dig får nye opp­lys­nin­ger i saken dan­ner dette det man kal­ler en spe­si­fikk rekla­ma­sjon. Det er vik­tig å sende denne over til mot­part (sel­ger eller eier­skif­te­sel­skap) så snart du får den.

Les mer: https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/kjop-og-salg-av-bolig/reklamasjon/

Hva skjer hvis man har oversittet reklamasjonsfristen?

Du bør like­vel rekla­mere. Der­som mot­par­ten ikke tar opp dette men dis­ku­te­rer man­ge­len som sådan kan han miste sin rett til å påbe­rope seg forsinkelsen.

Kan jeg gjøre dette selv?

Hvis det dreier seg om mindre beløp vil det ikke lønne seg å bruke for mye res­sur­ser på saken. Hvis det dreier seg om større ska­der som kan føre til tap på for eksem­pel kr 100.000,- vil det van­lig­vis være rik­tig å søke sak­kyn­dig hjelp. Be om en gjen­nom­gang av saken av en eien­doms­ad­vo­kat med sikte på hva som bør gjø­res. Dette kos­ter mindre enn du tror og hos Hus­ei­er­nes Lands­for­bund er dette gra­tis hvis du er medlem.

Les også: https://www.huseierne.no/hus-bolig/tema/boligkjop/nar-bor-man-klage-pa-boligkjopet/

Rettshjelp

I slike saker vil du nor­malt ha krav på retts­hjelp i for­sik­rin­gen din. Da vil for­sik­rings­sel­ska­pet betale 80% av kost­na­dene til sak­kyn­dig, advo­kat, geby­rer etc opp til kr 100.000,- Fast egen­an­del varie­rer fra kr 2.000,- til kr 4.000,-. For Sam­eier og boretts­lag er den faste egen­an­de­len høy­ere mens den øvre gren­sen er økt til kr 250.000,-

Lovgiving

Se også: Lov om avhen­ding § 4–19:

1. Kjø­pa­ren taper ret­ten til å gjere avtale­bro­tet gjel­dande der­som kjø­pa­ren ikkje innan rime­leg tid etter å ha opp­daga eller burde ha opp­daga det, gir sel­ja­ren mel­ding om at avtale­bro­tet vert gjort gjel­dande og kva slags avtale­brot det er.
2. Rekla­ma­sjon kan like­vel sei­nast skje 5 år etter at kjø­pa­ren har over­teke bru­ken av eige­do­men, der­som ikke sel­ja­ren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.
3. Sel­ja­ren kan ikkje gjere gjel­dande at det er rekla­mert for seint der­som sel­ja­ren har vore grovt akt­laus, uær­leg eller for øvrig handla i strid med god tru.
4. Ret­ten til å gjere avtale­bro­tet gjel­dande kan også bli tapt etter reg­lane om for­el­ding i foreldingslova.

Av Olav Vil­nes, advo­kat Vestfold