Rundt årtusenskiftet begynte mange festekontrakter å løpe ut. Festeren satt da i den uheldige posisjon at han eide et hus uten tomt og uten kontrakt med grunneier.
Stortinget løste dette ved å innføre endringer i Tomtefestelovens § 33 som gjorde at festeren ensidig kunne forlenge eksisterende avtale på samme vilkår. Dette var en politisk bestemmelse som ikke burde passert Justisdepartementets lovavdeling. Når den gjorde det burde i siste instans Høyesterett stanset den og sett at dette var i strid med Grunnlovsbestemmelser og den Europeiske Menneskerettskonvensjonen. Saken var opp til prinsipiell avgjørelse med Lindheim- saken som HR enstemmig mente ikke var i strid med disse.
Domstolen i Strasbourg ( EMD ) avgjorde – enstemmig – at den norske stat med dette hadde overtrådt konvensjonens artikkel 1.
Dette var ganske oppsiktsvekkende, men har etter vårt syn skapt mindre debatt enn det burde. Stort sett ble saken løst ved at det ble nedsatt en komité som skulle sørge for at regelverket kom i overensstemmelse med konvensjonen.
Resultatet var en ny tilføyelse i § 33 og henvisning til § 15.4 som gjorde at retten til forlengelse ble opprettholdt men nå på betingelse av at grunneier kunne regulere leien i tråd med 2% av råtomtverdien.
Så skulle vel alt være greit?
Den oppnevnte komiteen mente at man burde holde de kontrakter utenom som ga festeren rett til å forlenge og hadde klausul om indeksregulering. Lovavdelingen mente at dette ikke var formålstjenlig og at det ville skape mer enhet å ha samme regler for alle kontrakter. For å unngå at dette gikk ut over de festerne som hadde etablerte rettigheter i kontrakten ble det så tilføyd en siste setning i § 15.4. Dessverre har denne etter vårt syn fått en uheldig utforming:
”Retten til å regulere festeavgifta etter leddet her gjeld ikkje om det er avtalt ein rett for festaren til lenging, og det fylgjer av avtala at bortfestaren ikkje har rett til regulering av festeavgifta utover det som fylgjer av endringa i pengeverdien.”
Det uheldige er slik vi ser det at det ser ut som om det ikke er nok at avtalen kan forlenges men at det eksplisitt må være formulert i kontrakten at bortfesteren ikke har rett til forlengelse utover indeks. Jeg vil hevde at det knapt finnes en eneste kontrakt som har en slik bestemmelse. Med andre ord skaper denne formuleringen en presedens for at utgangspunktet er engangsregulering og at festerens rett til å fortsette med indeksregulert leie bare er helt unntaksvis. Mange grunneiere – og deres advokater – har derfor krevd engangsregulering med hjemmel i nevnte setning i § 15.4, til tross for at denne var ment som et unntak fra hovedregelen. Slik sett kan bortfester ved denne formuleringen ha fått en tilfeldig fordel.
Saken var oppe i Sandefjord Skjønnsrett våren 2017. Kontraktens utforming når det gjaldt kontraktstiden var:
”Festetiden settes til 49 år regnet fra kontraktens opprettelse. Festeren har rett til fornyelse”
Når det gjaldt reguleringen av avgiften er dette utformet slik:
”Ved utløpet av hvert 5. år fra kontraktens opprettelse har partene rett til å regulere festeavgiften overenstemmende med endringer i pris- og rentenivået.”
Skjønnsretten fattet avgjørelse på at bortfester hadde rett til engangsregulering på basis av at ordlyden ” fornyelse” var valgt og ikke ” forlengelse”. Dette rettslige grunnlag hadde ingen av partene tatt opp før eller under saken. Det er heller ikke i overenstemmelse med juridisk teori og praksis når det for eksempel gjelder leiekontrakter.
Agder lagmannsrett opprettholdt avgjørelse i hovedsak under henvisning til at tvistesummen ikke var stor nok til tross for at differansen på de to innløsningssummene i dette tilfellet var ca kr 430.000,-
Høyesteretts kjæremålsutvalg stadfestet nylig avgjørelsen også ut fra tvistesummens størrelse, ca kr 8.000,- årlig. De tilføyde i tillegg:
”Ankeutvalget finner enstemmig at verken avgjørelsens betydning utenfor den foreliggende sak eller andre forhold tilsier at anken blir prøvd”
Med andre ord stadfester HR et prinsipp på at selv om festeren har forlengelserett med indeksregulering , mister han denne etter at ny § 33 og § 15.4 er vedtatt. Denne regelendringen skulle forhindre rettighetstap for bortfester i henhold til kontrakt. Ved den nye avgjørelsen fratar HR festeren tilsvarende rettigheter han etter normal tolking av avtalen ville hatt. I premissene for EMD-dommen ble det tvert i mot lagt vekt på at norske lovmyndigheter ikke hadde vist tilstrekkelig respekt for etablerte rettigheter i kontrakt.
Det er derfor jeg finner det betimelig å spørre: Hva har Høyesterett og Justisdepartementet lært av Strasbourg-saken?
Har du konkrete spørsmål om et spesifikt tema kan du kontakte oss på chat.
Olav Vilnes er advokat i Tønsberg/Vestfold.
